前言：

无图无真相：

东区CBD商务内环路地铁口附近

东区CBD商务内环路地铁口附近

玉凤路正在重新装修的一个门头，而此前豪华装修的宰牛场营业仅有几个月

而类似的运营商代理小店已经不再拥有未来（玉凤路）

烟酒店在经济转型期之下，生存在微利和亏损的边缘地带（玉凤路）

而这样的店，从一开始开就是一个错误的选择，除非你是为了洗钱，因为这个店撑的时间有一年多（估计还是老板有钱）（玉凤路）

改来改去，街边店来作医疗，貌似成功机率也不高，因为空间不行（玉凤路）

东风路蓝堡湾片区

东风路，批量招租（交房已四个月，未租出）

东风路蓝堡湾

东风路蓝堡湾片区（交房已四个月，未租出）

东风路蓝堡湾片区（交房已四个月，未租出）

中原区工人路，郑州外国语学校对面（交房已经半年有余）

中原区，工人路外国语学校对面

中原区，工人路外国语学校对面（交房半年有余）

一、一盘酸菜鱼在郑州的传奇

宋冰最喜欢的一道菜是酸菜鱼，酸辣爽口，鱼肉鲜美，总是让他欲罢不能，胃口大开。

宋冰的家住文博西路英地天骄华庭一期，因儿子在工人路外国语中学读初中一年级，目前暂住在工人路陪读，他上班在CBD外环与九如东路交汇处的人保大厦。

喜欢酸菜鱼的宋冰，在他日常主要活动的地方，都找到了一家做酸菜鱼比较地道的店，供他打打牙祭，吃到可口美食才会让他感受到工作和生活的平衡。

这些店分别是工人路淮河路交汇处的蜀香轩，文博东路科源路交汇处的四川麻婆豆腐，农业路九如东路交汇处的四川回锅肉。

宋冰发现这同样一盘菜，在西区蜀香轩卖48元，在文博东路麻婆豆腐卖58元，在九如东路四川回锅肉店卖68元。

就餐环境西区蜀香轩最好，上下两层楼，楼上10多个包间，是西区中档饭店。麻婆豆腐和四川回锅肉都是只有十几张桌子的普通餐馆。

就菜的分量来说，西区蜀香轩最大，一份菜应该里面是一条2斤左右的鱼，麻婆豆腐、九如路四川回锅肉两家店大约是1.5斤的鱼。

在宋冰发现这个现象的背后，是三家店租金和经营模式的差异。

蜀香轩租的房子是郑州某单位门面房，二层楼1600平方，楼下800平方，楼上800平方。

蜀香轩老板刘玉娥给《郑州楼市》算了算账：“我的楼上楼下租金合计每平方50元，每月租金共计8万，楼下一共24桌，楼上16个包间，午餐的上座率基本60%左右，晚餐上座率平时80%，周末基本100%，有时候还翻台，这样每天2500多元租金，在我每天营业额中占比并不高，我就有足够空间把菜的分量做得大些，让食客觉得实惠，并且酸菜鱼这样的菜是我们店跑量的菜，并不需要利润太高。”

文博东路麻婆豆腐的老板李相臣对《郑州楼市》这样算账：“这间店铺楼上楼下合计200平方，楼上100平方，楼下100平方，每平方每月租金是180元，合计每月36000元。楼下8张桌子，楼上呢12张桌子，无包间，是大众餐馆，平均每桌消费是150元左右，中午上座率90%，因为附近科技市场过来吃饭，晚上上座率则60%，主要是附近居民。这样每天1200元租金，在营业额中占比就比较大，没办法只能把菜做得量特别大，就想让顾客多点几个菜，从而提高每桌的消费额”。

农业东路和九如东路交汇处四川回锅肉是家纯一层的店，老板四川人陈福东说：“店面110平方，操作间占了15平方，目前饭店大厅只可以放15张桌子，店面租金是260元/平方，每月租金28600元，算到每天租金是950元，我这个店中午主要是在CBD里面上班族过来吃饭，经常翻台，而晚上CBD人潮退去，基本只有4-5桌.，每桌平均消费是200多元。租金是我这点最大费用，目前我这个店基本是微利，有的月份挣点，有的月份还要亏钱。”

在郑州目前餐饮界，就同一道菜来说，其实并无大差异，因为店位置不同，租金不同，装修程度不同，导致价格和菜量也不同。

在郑州不少食客早就发现，在东区和金水区部分热点区域吃饭其实就是吃“环境”、“装修”、“租金”。

《郑州楼市》仔细观察，在高房租和高人工费的东区，新开张的饭店，更多强调的是就餐环境和饭店的主题概念。不约而同的弱化菜量，而西区则由于租金便宜还是有空间把菜做实惠。

郑州餐馆协会一位资深的餐馆老板对《郑州楼市》说：“从文化路以东是郑州餐饮界玩概念和环境的舞台，不但菜品要做出花样，还要让就餐者在里面觉得好玩。这是一个全新的挑战，不这么做就无法满足就餐者新的需求，也无法对抗高租金，目前这个区域的盈利饭店不超过30%，很多人都还在摸索，还在坚持，最晚到下半年还会有一波倒闭潮。”

近日位于黄河路上重庆小板凳吧式火锅的旗舰店悄然关张，郑州餐饮界早有预言，郑州继“洛阳驴肉汤”、“新乡红焖羊肉”、“香辣虾”之后，各种版本火锅店的倒闭潮，将从小板凳的关张开始引爆餐饮界跟风必死的模式这十几年来一直在重演。

二、推高街铺售价和租金的因素

①2009年农科路从文博东路到花园路段还未修通前，文博花园楼下街铺售价6000元/平方，低于住宅价格，租金50-60元/平方/月。2009年8月修通后租金维持在70-80元/平方/月，2010年英地天骄华庭项目开始面世时，曾有住文博花园商铺持有者托人到英地，想通过英地朋友出手文博花园商铺，心里接受价格是11000就出手，英地朋友劝阻了这个朋友，希望等等再卖，因为英地开发会对这一片区街铺带来很大人气，从而提升街铺价值。

②2010年冬天，蓝堡湾开盘后，科技市场商户联盟，开始他们只是想租数码公寓楼下的卖场做一个新的卖场，正弘方面表示想卖。随后双方朝着卖的方向谈判，最终大部分商铺都是12000价格成交，本次交易额超过亿元。

正弘算的账是这样：“数码公寓的住宅精装卖6500元/平方，在售蓝堡湾一期毛坯是6700元/平方，出手数码公寓底商12000元/平方，是住宅价格2倍左右单价，是可以接受的。”并且此时公司正需要资金。

科技市场商户联盟是这样计算：“电脑生意每况愈下，毛利在2%-3%左右，公司资金显然不能再大批量投入批发业务中，资金需要出口和增值保值的功能，当时准备购买街铺租金在每平方80元/平方/月，是不错投资标的，出租不顺利自己当店面用。”

③2010年前，郑州西区街铺租金长期维持在纯一层，在60-80元/平方/月。金水区不错的位置在80-100元/平方/月，东区当时因人气不旺也大约在80-100元/平方/月。

④2010年10月住宅限购后，大量资金进入商业地产，快速推高了商铺的售价。

⑤2010年12月，正弘蓝堡湾二期规划则适应时代的迅速增加、贵人街小区内街铺，合计约60间，售价在2.3万/平方左右。2013年又推出蓝堡湾三期80多间约3万多平方米街铺，内街售价在3万元/平方左右，临东风路纯售价在6.5万元/左右，就是6.5万元/平方依然卖得相当不错，此时街铺市场已由入门进入几乎疯狂的状态。

⑥2010年底到2014年街铺价格的飙升，《郑州楼市》身边有无数朋友一掷千金的进入商铺投资，大家都相信一铺养三代这样一个看似已成真理的投资原则。

A君：登封煤矿老板投资嵩山路政通路升龙城临嵩山路商铺，买入价3.2万元/平方，合计楼上楼下260平方，目前想150元/平方放租，半年未出租出去。原因：对面政通路兴达锦绣园纯一层80元/平方，放租，一年仍无问津。

B女士：上班族，文化路北段建业枫林上院纯一层，19000元/平方，购100平方，目前租给小超市，月租金8000元/月。

C君：农贸市场羊肉批发商，伙同亲戚投资丰庆路北段正商街铺9800元/平方，80平方，以前租给老北京布鞋店90元/平方/月，月租7200元/月，目前空租。

D君：广告公司老板购绿城百合100平方商铺，240元/月/平方，租给一茶馆，目前茶馆退租。

F女士：2013底年购郑东新区鑫苑鑫城200平方米街铺，单价1.9万/平方，上下两层。交房半年没出租，求租的都是饭店，该女士信佛，忌杀生，就不想租给饭店，目前空租。

E君：钢材市场老板，购中原万达200平方，单价3.5万/平方，从前租给洗车行，目前空租。购二七万达180平方，单价4万多，目前租给售楼部。以上两处街铺都想原价转让，感觉买亏了，想抽出资金再投资别的。

Z君：某知名品牌家电代理商，以24000元/平方购入蓝堡湾三期临东风路二楼220平方，交房4个月，目前仍在招租中。

从以上参入者可以看出，参入商铺投资的来自郑州社会各界，并且影响面极大。

⑦《郑州楼市》调查整个中原区、二七区纯一楼街铺租金维持在100-150之间（二七商圈和专业市场一楼除外），金水区核心区一楼租金在200元/平方/月，郑东新区纯一层在230-260元/平方/月。租金的上涨止于2014年6月份。

就以蓝堡湾三期临东风路为例，目前临东风路纯一楼街铺普遍放租，价为180-210元/平方，低于英地一期周围纯一楼240-260元/平方，跟文博西路部分蓝堡湾二期一二层连体铺出租街铺价格相当。交房已有两年的英地一期街铺租户换手率50%左右，蓝堡湾二期交房一年多街铺租户换手率40%左右，蓝堡湾贵人街56间商铺一年半租户换手率60%左右。

三、互联网时代下商铺的未来

马云说：“有阿里就没有难做的生意。”

海尔文博路海一专卖店老板孙伟说：“有了阿里，发现生意真难做。”

海尔孙伟说：“卖商品的实际是挣价格不透明的钱，现在海尔每一个型号产品在淘宝和京东以及苏宁易购上都可以查到价格，这是完全透明的，2000多元家电你多卖100元都是不可能的，我这个店要不是海尔公司每个月按我营业额1.5%补贴租金，早就关门了，街铺价格持续上涨，已经给实体生意严重影响，电子商务又使实体店面经营雪上加霜。”

《郑州楼市》发现文化路以西街铺卖商品的店，比文化路以东街铺卖商品的多。蓝堡湾英地一带，开业短期又关张店面里，卖商品的店居多。

这基本能说明，租金越高越不适合单纯卖商品，因为互联网打开了商品价格的透明度，让消费者信息跟卖家之间信息越来越对称。

住在郑东新区的80后辣妈李敏，每天带孩子在家收快递，几乎家里所有东西她都选择网购。在她的朋友圈里，这样的大量网购的辣妈比比皆是。伴随互联网长大的90后，网购比例又超过80后。

王健林曾这样计算过，中国现在的年消费市场总额是25万亿，在这个25万亿里面，提袋消费占了三分之一，另外的消费占了三分之二。在这里得先普及两个概念。消费市场总额就是社会消费品零售总额，《郑州楼市》专门网上百度了一下，说的挺复杂，不过我总结了一句话，就是除地产和石油外的所有买卖。另外说提袋消费，就是提着袋子能拿走的，非提袋消费就是不能提着袋子拿走的，比如餐饮旅游，照这个来算，按三分之一的话，提袋消费大概8-9万亿的市场。咱再回忆一下去年淘宝卖了多少钱？大概2万亿吧？今年呢？仅仅双十一就干了571亿，全年突破3万亿应没有悬念。淘宝上的生意基本上是提袋消费，这个没有异议吧，这就占了30%，然后京东呢？苏宁易购呢？当当、卓越、亚马逊、海外代购呢？加起来要占提袋消费40%了。

《郑州楼市》拜访郑州世纪联华，世纪联华方面表示：“纺织类是受电商冲击最大的一类，平均每年下降约10%左右，因为消费者网购服装时，就是觉得买错了，也不会觉得损失太大，但食品类由于食品安全和假货问题，一般消费者比较谨慎些，但也受影响。”

《郑州楼市》拜访丹尼斯和银基商户，几乎得到相同答案，丹尼斯管理人员表示：“网商影响的不仅是低端服装，像网商“美丽说”，他们雇佣海外留学生代购海外品牌服装，这对像丹尼斯里有些品牌的专柜形成直接冲击。”

以上事实说明在互联网时代下，传统店铺里单纯卖货这样的商业模式已经无法适应这个时代。电商像是除草剂，它破坏了整个店铺的买卖的生态系统在这样环境里，做任何单纯商品交易的买卖都难。对街铺的影响也是实实在在地。

郑州餐饮协会多位餐饮界大佬都对《郑州楼市》说：“过去街铺里可以卖东西，目前卖商品不挣钱了，大家纷纷开起饭店。有经验的开饭店，没有经验的也开饭店，饭店能不过剩吗？2013年底郑州火锅店1700家，2014年底增加到4400家，这样速度增加，火锅店倒闭潮怎么可以避免呢？”

另外餐饮协会透露：“郑州目前70%以上饭店不盈利，大家在等，在观望，快速增加的饭店，快速增加的房租和工人成本饭店不盈利的三个主要原因，相信有相当一部分饭店在今年会倒闭。街铺销售价格的上涨，租金的上涨，饭店数量的增长就像是养猪的产业一样，“猪肉价格上涨，吸引大批养猪者，养的多了，猪肉开始下跌。”

郑州房地产界一位专业人士向《郑州楼市》表示：“我们郑州商铺的房东只是看重自己投资收益，租金越高越好，起租价过高，就像是小孩没站稳就想跑一样，过高的房租，导致商户失去养店的耐心，开始就想挣钱，欲速则不达的悲剧开始就已注定。”

街铺另外一个强劲竞争者是大型购物中心，目前大型购物中心在建的就有建业凯旋广场（5万平方），正弘国际中心（1万平方，相当于360广场+花园路大商+花园路丹尼斯面积），东区王府井百货，东关虎屯大体量商业等，这些新建大型购物中心纷纷加大餐饮面积。引进影院开启一站式消费模式，这无疑给街铺又带来强大冲击。

《郑州楼市》观点：

1、起于2010年10月街铺售价和租金暴涨的浪潮已经过去。

2、2015年全面放弃商铺，大家不要再争论商铺是否已过剩，而应该争论过剩的商铺用来干什么。经济新常态，经济怎么转型看看再说吧。

3、在金水区核心位置租一间80平方商铺，月租200元/平方，纯一层。100人中，有99人没有把握能挣钱，大家说租金还怎么涨。

4、大家不要再迷信一铺养三代，搞不好有可能三代养一铺。

5、大家持有商铺原始成本巨大差异，会在关闭潮来临时，再次放租，租金价格巨大差距，有的放租120元/平方/月，就有盈利，有的200元/平方/月，估计只是成本。

6、商铺交易税非常高，高达交易额的30%左右，这导致商铺变现不易，只能银行贷款获取现金。

7、郑州诸多商业银行，目前对商铺作抵押品，用以贷款，银行已持很谨慎态度，这是银行业对商铺这种资产的一种警示信息。

8、郑州街铺市场从2014年持续降温，有的价格已经开始下跌。

9、国内自贸区越划越多，未来自贸区购物越来越方便，这也是对街铺的一种冲击。

10、街铺也受到写字楼店铺的影响（比如国贸360里面就有很多做代购的商店，租金成本却比街铺小多了，生意还不错）。

2015年4月26日晚，位于郑东新区CBD外街的喜堡餐厅，上座率只有40%不到，喜堡在郑州还算是一家比较有特色的西餐厅，餐厅西边的窗户是郑州之林一览无余，就是这样一家中等消费环境优美的餐厅，依然生意不佳。我不仅对郑州餐饮的2015年深感忧虑起来。

街铺这种原本不错的投资产品，在短短限购后4年多，就经历了过山车一样的癫狂发展，这种发展如今给投资者和普通大众带来的都不是福音。

宋冰带着他对一盘酸菜鱼的思考，我想他的思考一定是五味杂陈，只是未曾言表，诸多的投资者，在这个春天的夜晚想起自己购买的街铺，一定也是百感交集，因为新的互联网驱动的消费时代已经来临。租店的商户在盘点一个月收盈的时候，店租一定也常常令他们一筹莫展。

结束语：

“春花秋月何时了，往事知多少，小楼昨夜又东风，街铺不堪回首月明中。”

谁是这个经济转型时代下的炮灰？让我们一同来记录他们：

1、千玺广场的投资客

2、新悦城商铺投资客

3、升龙国际广场商铺投资客

4、等等。。。

（完）