@红星美凯龙

时代总是会惩罚那些盲目多元化的企业。

3月30日，据《》报道，红星美凯龙与远洋资本完成签约，将旗下红星地产股权出售给远洋资本，股权转让对价为人民币10.3亿。根据协议，本次交易完成后，远洋资本将获得红星地产18%的股权。

红星美凯龙，在西安人的印象里，这只是一家家居装饰卖场。从2007年进驻西安以来，已经陪伴了西安人家居生活13载。

事实上，作为一家在港交所上市的民营企业，红星美凯龙集团不仅仅是家居装饰及家具商场运营商，同时，它还拥有爱琴海购物公园、红星太平洋影业、电商物流、星艺佳、地产开发等业务板块。

其中，红星地产是红星美凯龙直属的房地产开发企业。2009年，房地产市场火热，各种资本涌入，原本专注于家具卖场的红星美凯龙按捺不住，开始进军房地产开发领域，依托家居广场捆绑拿地，地产业务逐步扩张。

11年里，红星地产已在全国57个城市布局，开发了113个楼盘项目。借着自家家居广场的优势，红星地产快马加鞭，发展迅速，截至2020年，销售额达到480亿元，行业排名第66位，曾一度有独立上市的传闻。

那么，红星美凯龙究竟遭遇了怎样的危机，令其断腕自救？转让地产板块之后，其在西安开建的地产项目会受到怎样的影响？

从家居卖场到房地产开发

其实，红星美凯龙资金紧张早已露出端倪。

整个三月，红星美凯龙的掌舵人车建兴焦头烂额，他想尽一切办法“抢救”红星美凯龙。股权融资、发行债券、推动商管板块爱琴海集团赴港上市，基本上所有的招都用上了。

谁也不清楚，如今手忙脚乱的车老板，会不会怀念当初专注于家具销售的日子。

1966年出生在江苏常州的车建兴（亦称作车建新），在创业之前不过是一名普通的小木匠。1986年，靠借来的600块钱，成功开张了自己的私家作坊“红星家具厂”。两年后，他就开始了自产自销，并首创了订购式服务。一年时间就挣了50万元。

1991年，车建兴投资100多万元创办了一家能辐射到常州市及周边地区的大型家具专营商场――“红星家具城”。起初，以“前店后厂”模式，集产销展示于一体，为行业建立了一套新秩序和新规则。并迅速在全国各地复制，一口气开到24家店。

红星家具城日渐红火，企业销售额也从1991年的600万元飙升至1995年的1.5亿元。但由于扩张太快，投入过大，很多店面都出现了亏损。1996年，车建兴调整运营思路，扩大卖场，专注销售，还给大卖场取了个名字叫红星美凯龙。

之后，他受到肯德基的启发，开启了全国连锁模式，为了保证租场地能随时改动，车建兴大量买地、投资房产，开创“自己买地、自建商场”模式。每入驻一个城市，就会自己购地建卖场。

到2003年，红星集团已经拥有22家连锁大卖场，营业面积达120万平方米，销售额突破63亿元。到2008年，这个数字又翻了一番，自建卖场已达到了50家。

一边拿地，一边建大卖场。到2009年，成立红星地产，进军房地产行业似乎也就顺理成章。与万达广场的模式几乎如出一辙，红星地产也是依托红星美凯龙的家居卖场捆绑拿地，同时扩张。

红星地产主打产品是以“红星国际广场”的城市综合体，以及“爱琴海”命名的购物中心。包括了写字楼、SOHO、商铺、住宅等多种产品形态。

万达广场的重资产模式，资金周转慢，现金流紧缺，一旦资金跟不上，就会陷入债务的泥潭。车建兴走上了和王健林一样的节拍上。

不过，随着2015年6月，红星美凯龙于香港联合交易所主板挂牌上市，以及2018年，又在上交所挂牌上市，成为中国家居行业第一家同时拥有“A股+H股”的上市公司。车建兴沉浸在上市所带来的辉煌里，而危机正朝他一步步逼近。

900亿债务压顶

目前，车建兴掌控的三个平台，红星美凯龙家居、红星地产及母公司红星美凯龙控股，财务状况都处于紧绷状态。

早在2020年9月8日，红星美凯龙秋季大会上，车建兴说，贯穿34年发展历程始终的，就是“危机感”三个字。

从红星美凯龙集团经营情况来看，家居建材商场业务是公司传统的强势业务，收入主要包括：自营家居商场的租赁及管理收入，以及委托经营管理收入。

但受2020年疫情影响，传统的家居卖场业绩不容乐观。据红星美凯龙2020年财报显示，前三季度家居营收分别为25.6亿元、60.2亿元、95.3亿元，同比2019年分别下滑27.5%、22.4%、19.2%，净利润连续三个季度降幅超50%，降幅分别为70%、59.4%、54.2%。与此同时，负债规模攀升至799.93亿元，创下美凯龙负债最高纪录。

再说红星美凯龙集团的近3年来的负债总额，分别为1479.73亿元、1680.96亿元及1860.84亿元，资产负债率分别为71.86%、71.93%、72.95%。

截至2020年9月末，红星美凯龙集团的长期借款、短期借款、长期应付款项，其他非流动负债、有息负债为908.8亿元。占负债总额比例为48.89%。

另一方面，多元化的发展，令红星美凯龙资产较多，但资产的变现能力却比较弱。3月初，红星美凯龙就推动其商管板块，上海爱琴海商业集团筹备在香港上市，估值约为120-150亿元左右。

从数据来看，红星地产的表现在集团内部可圈可点，但放在整个行业来看，与房企巨头们一比，只能是小巫见大巫。

在观点指数发布的中国房地产销售TOP100榜单中，红星地产于2017、2018、2019年销售额分别为360.3亿元、520亿元及660.8亿元，2020年销售额小幅下滑至602.3亿元，位列TOP100房企第64位。

此次，将地产公司股份转让给远洋资本，亦是无奈之举。对于股权转让，红星美凯龙方面称：“不仅有助于财务上的降杠杆，也与红星美凯龙控股集团‘轻资产、重运营’的战略选择一脉相承。”

正如王健林将“万达地产”改名为“万达商管”一样，红星美凯龙也试图去地产化，来应付财务吃紧的状况。

股权转让，对西安地产项目影响几何？

提及红星美凯龙，西安人会想到首先是它的家居卖场。其实，在家居产品销售中，西北并非红星美凯龙的优势地区。很长一段时间，西安商场由郑州的西北中原区域公司管辖。

到2017年，车建兴曾到访西安签署多项协议。在西安城东、航天新城、以及西咸新区都有项目布局。

最主要的两个地产项目，一个是位于航天新城的红星·紫御半山住宅项目。这是红星地产在西安的首个住宅项目。占地307亩，已经于2017年取得预售证，进入市场。

第二个项目，正是于2019年以21.5亿元拍得东二环南段咸宁路一块地。用于建设爱琴海购物公园。

其实，红星地产拍得的这块地，早在2012年由新城区基础投资公司、西安普天通信设备厂、郅辉企业集团三方签订了项目改造协议。但由于工业企业搬迁难度大，资金短缺等问题，一直进展缓慢。

2018年，郅辉集团引入了红星美凯龙，计划将爱琴海购物公园落户该项目。然后，红星地产就顺理成章地拿下了这块地。2020年7月，据媒体报道，该项目投资为13亿元，占地42亩，包括一栋商业综合体、两栋超高层办公写字楼。当时该项目仍然在建设之中，预计2022年建成投运。

不过，最新的一份公证文件显示，爱琴海城市商业综合体的推广名改为“红星·天铂”，正在登记摇号销售的房源为商品房住宅。房屋均价为每平方米高达22000元。

近两年，红星地产为冲击千亿销售目标，频繁在各地逆势拿地。全年拿地金额高达200亿元，如此负债对母公司红星美凯龙已经造成严重拖累。

尽管红星美凯龙方面声称：“与远洋资本进行合作，只是‘财务上的投资’。实现优势互补。”但是，就目前来看，红星地产完全依托于家居卖场拿地策略，使其布局分散，就像在西安，仅仅两个项目，已经呈现出现存货高，回款慢等危险征兆，潜在的风险巨大。

（注：文中“车建兴”为上市公司工商注册名，但其官网称其为车建新）