前言：

2013年我拦住了朋友购买万达和蓝堡湾的商铺

2014年朋友买下了东区CBD的集中商业

2014年，房价正凶猛，一个开担保公司的朋友问我，东区内环CBD那纯二楼的商业2.2万，能不能买。我说纯二楼，小门脸，就入口处一个扶梯你买它干嘛？当时担保公司一派红火，朋友的生意做的财源滚滚，一愁钱多的没地方投，二愁没有更多的钱来生钱。他是这么考虑的，买商铺可以当固定投资，房价如果继续凶猛，溢价就是赚的。而且商铺作为固定资产可以把钱从银行再套出来，他可以先一次性付款，然后找个评估公司，把评估价做高点，再用商铺做抵押，从银行贷出商铺的70%。如果算上高评估，基本上相当于没出什么钱，空手套白狼，从银行手里把商铺钱全套出来。然后租出去的租金抵银行利息，这样过个十来年，净赚一套商业房。过去的十年里，从房产上尝到甜头的人，通常是这么做的。

2014年拦住朋友买兰德中心的商铺

周围也有朋友买商铺买的巨划算的

周围也有朋友买商铺买的巨划算的，2008年5月，有朋友买了东区龙腾盛世的纯一楼的临小路的商业，8888一平。当时龙腾临黄河路和金水路的两层以及三层连买的商铺的价位是9999，而纯一楼的商业因为没有临大路反而价钱低，一楼的那一排商业两天内就卖完了。其实，买商业，有临小路的就不要买临大路的，因为临大路不聚人气，那么宽的隔离带，马路上川流不息的车辆，都是留不住顾客的。除非银行和金融企业，一般的小家小户的生意就很难做的起来。这两年朋友的纯一楼的商业租金一平方160，收租金也把本金收回来了。

而2012年、2013年又有两个朋友在东区买的18000元一平的上下两层的商业，到现在一个租金在70元一平徘徊，另一个朋友的直接空租，尚未租出去，回本遥遥无期。这两个朋友买的18000元一平的两层商铺都是我去把关了的，整体觉得性价比还可以。按说，朋友买的都是社区商业，商铺价格不超过住宅的两倍，独立店面不受周边店铺的影响，只要周围业态尚可，入住率达标，这样的铺子都没问题，可就是这样，商铺依然空租，而且市场的转租和空租的商铺越来越多，这是哪出了问题呢？

商场的经营情况

姑且不说临街的零散商业，咱们今天先聊聊商场的经营情况。购物广场越来越向体验式发展，服装店成了试衣间，很多人试过后直接网上下单，大大影响了实体店的销售业绩。除了商场周边的餐饮、电影院、游乐园生意稳定，其他的零售模式业绩逐年下滑。

新形势下的家居业行

就拿网购尚未形成气候的家具行业来说，这几年也不好做，05年到12年，基本上是家具生意的黄金时光。一个店铺生意做好了，一个月的销售额就是一百多万，开了几个店的老板，一年轻轻松松挣个千八百万，跟玩儿似的。

而从2014年11月份之后，家具行业陡然迎来了寒冬。客流量明显减少，客户质量也没有以往的高。以前买家具的，什么贵买什么，什么奢华买什么，并不过多讨价还价。而现在，即便价钱已经很低了，没什么利润了，顾客依然货比三家，反复磨价。归根结底，不是生意难做，而是顾客自己挣钱没有以前轻松了，是整体大环境的问题。

担保业出事儿牵扯面很大

2014年11月的时候，河南的担保市场出现了行业危机，市场上最可怕的就是行业危机，经济危机什么的还有复苏期，行业危机如同推倒了多诺米骨牌，转眼间，担保市场就灰飞烟灭。

且不说在里面投进了全部身家、血本无归的。单就普通个体而言，等于是断了钱生钱的一个念想。前几年担保公司兴旺时，利息通常是2%到2.5%，如果做做短拆，短拆日息通常1.8‰到2‰，一个月的利息就是5%到6%，传统实体经济，再怎么做也没有这么高的利润。钱来的容易，花的也就阔绰，所以，那时候的市场是，炒房子、放担保公司、收利息、套银行贷款，装修房子买家具也就成了这项资金增值中的附属物了。

而随着14年11月担保公司的行业危机，担保公司面临挤兑时根本拿不出钱还客户，投到房地产项目上的公司就开始拿地产来兑付，摆出来的态度就是，要么要房，要么等着。而客户害怕再等下去什么都没有，也就只能兑付担保公司在各地市及县城里的房地产项目，用血汗钱换一套也许毕生都不会去住的房子。当然，有房子兑付毕竟是好的，万一过几年房地产形势好起来了呢，说不定还能变现收回部分本金吧。

家居行业也是进入惨淡期

仿佛一夜之间，担保公司出事，房地产滞销，买家具的顾客急剧锐减。以郑州最好的三个家具商场，红星美凯龙、居然之家、欧凯龙东区旗舰店为例，2014年的12月，周一到周五的时间，整个商场如同空城，一天也没有一两个顾客，一眼望过去，空荡荡的走廊里只有售货员。欧凯龙的高管说，从业十年以来，2014年的12月是他见到的最差的行情。

一个刚入行家具业的朋友跟我抱怨，没入行以前，大家都是五六十万的销量，入行后，变成了二十来万的销量。对于一个家具店来讲，二十万的销量是要赔钱的。这个朋友是在欧凯龙旗舰店三楼卖的美式家具，面积286平方，一平方租金要120元，一个月34320元，一个月的电费2000元，员工工资8000到10000，运输安装售后费用10000。一个月各项成本都要6万元，对于朋友来讲，一个月只有卖到30万才能不赔钱。

牛气十足的红星美凯龙不再牛气

这个朋友还算幸运，把店开在了欧凯龙东区店，欧凯龙的租金是一楼二楼130元一平方，三楼120元一平方。而红星美凯龙的租金是一楼210元每平方，三楼四楼200元每平，六楼也得160元每平方。红星美凯龙郑州东区店是全国做的业绩最好的，当然也是业内口碑最“事儿”的。前几年，家具店生意好的时候，一铺难求，通常找关系花了大价钱拿到的铺位，装修投了一大笔钱，没干个一两年呢，红星就让你撤柜。所以，在红星，既要交得起高租金，又要处得好管理人员，不然装修费还没挣够呢，商场都让你卷铺盖走人了，冤不冤啊。

一向又事儿多又牛气的红星，在2015年春节过后，也逐渐平淡了。商场出现了不少的空铺，商户不挣钱，硬扛着，扛不下去了，就撤店走人了。2015年，各个家具卖场，都出现了不少空铺，红星美凯龙、居然之家、欧凯龙，都有扛不住去的商户撤店。今年进商场拿店似乎非常容易。

被郑州高租金逼向了地市开店

我的另一个朋友在红星开了四个店，在欧凯龙开了三个店，其中红星的一个店也就勉强维持了大半年已经撤场，欧凯龙的一个店要重新换产品、换厂家、换装修风格。而那些以前开了4、5个店的老板，喝茶闲聊间，也对开店太多颇有悔意。市场过了那个随随便便就能赚钱的年代，如同牛市时猪都能被吹上天，漫长的熊市来了，就考验谁能扛得下来了。

我还有一个在红星美凯龙做家具的朋友年前撤场后，直接跑许昌开了店。孩子还小，一个女人家，一周去许昌呆几天，回郑州呆几天，陪孩子的时间都没有。问其原因，因为红星的租金太高了，而许昌的租金很低，一个月不到一万的租金，轻轻松松就能顾得住，所以她宁愿不要省会的大客流，而跑到小城市偏安一隅。这也是值得商铺投资者思考的吧！

新形势之下的商铺业态

分析了这么多商铺业态，在当前这种经济大环境下，买商铺的朋友在买之前得考虑：你的商铺租给谁？如果是买两层连卖的商铺能租给什么业态？多久能回收成本？去银行贷款能贷出多少额度？变现时好出手么？如果是买产权式商业的话商场能经营好么？商场有好的操盘经验及历史成果么？

如果是找商场开店的朋友，更得问问自己，这种市场情况下，一个月能有多少销售额呢？市场上商户的平均销售额是多少呢？利润够不够交房租呢？如果赔钱能扛多久呢？问完这几个问题，再考虑自己究竟要不要做，毕竟这种市场环境下，落袋为安，慢慢寻找项目或许更稳妥。在经济下行的大周期里，选什么样的行业，做什么样的市场，找什么样的投资项目，每个人都又心急又迷茫…

（完）