深耕粤港澳大湾区，带你Get第一手楼市情报！

2021年，我们必须清醒地意识到一个问题：房价只涨不跌的时代已经过去。

继2020年房地产“三道红线”后，2021年再迎霜降，央行和银保监会再设“两道红线”管控房贷。

之所以会有如此严政，是因为2020年的湾区楼市是全国的头号热土。深圳、广州、东莞等等湾区城市屡屡在房价、涨幅排行里夺得头筹。

但热闹都是它们的，中山、肇庆什么也没有。

当湾区的其他城市房价多骑绝尘之时，中山、肇庆的楼市情况却不容乐观。

根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国住房大数据分析报告（2020）》，湾区城市中山在2020年10月房价相比于它历史最高点的房价下跌了11.9%，而湾区城市肇庆下跌了19.3%。

房价下跌只是一个现象，它并不能说明一个城市的实力不行。就像房价全国前列的北京，也在排行榜上呢！

所以，中山、肇庆的投资前景究竟如何？还需要我们细细分析一番。

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发展潜力分析

GDP是第一生产力。当我们谈论一个城市的经济实力的时候，就一定要比较它的GDP。

有了钱，才会有产业，有发展，有人口流入，才能激活楼市的发展。

不管我们是看好中山和肇庆，还是唱衰中山和肇庆，都先来看看它们的GDP在整个大湾区是什么位置。

根据2020年全国前三季度GDP50强排行榜来看，广东省仅有深圳、广州、东莞和佛山上榜。也就是说，中山和肇庆铁定在50强开外了。

那么2019年的情况又是如何呢？

中山市2019年的GDP是3101.1亿元,占整个广东省GDP的3%；而肇庆和中山相差800亿元左右，2019年的亿元,占比2%。中山的GDP排在广东省第9位，肇庆GDP排在广东省第12位。

总的来说，GDP情况，中山优于肇庆，但两个城市在广东省的发展都在中等偏下的位置。

我们再来看看两座城市的产业。

中山过去一直以轻型工业为主，没有抓住轻型化工业向重型化工业转型和互联网浪潮的两个契机，发展受限。

中山虽拥有灯具、小家电、红木等制造业基础，但相较于东莞的外贸经济和深圳互联网经济，中山的产业对于人口的吸引力明显不足。

尤其是对于楼市来说，能吸引到有购买力的人群才能促活市场。

而中山的产业引入的人口购买力远不及深圳、东莞。

再看肇庆。

肇庆作为广东的内陆城市，一直依赖于对环境伤害大的传统制造业。它目前产值最大的产业，还是缺乏科技含量、附加值低、位于产业链下游的金属加工业和水泥建材陶瓷业。

不管是从经济层面，还是从人口吸引力方面，肇庆的产业都不能给楼市加分。

虽说肇庆也在积极促进改革转型，但难度大，时间长，购房者等不起。

最后，从区位来说说两个城市的发展潜力。

南沙自己就在积极招揽投资客，供应量大，很难有外溢的客源流向中山。

加之佛山、珠海，哪个城市不想留下一波投资客？中山被夹在其中，很难出圈。

当然，它也有破局的机会，那就是“深中通道”。

虽有机会，但短期看不到收益。如果做好长线的准备，那倒可以一试。

肇庆作为湾区后花园，败就败在这个“后”上。

深处腹地，缺乏与沿海经济发达城市的联系，虽东接广佛经济圈，但连接的却是广州的西部。

但广州的发展是向东的，所以它的地理位置对它来说并没有什么特别的利好。

唯一一个较大的利好是靠近白云机场空港经济圈，但那个圈自己都在成长中，能够给到肇庆的滋养有限。

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市场分析

看完上面的部分，相信大家对两个城市的发展潜力也有了一定的感知。

那么，今年两个城市的市场表现又是如何呢？

根据中原研究院的数据，截止2020年12月31日，中山市全市住宅的平均去化周期约13.3个月，全市库存量72420套，面积约为821.68万㎡。

而根据中国房价行情网，中山的新房均价在1.38万元/㎡，二手房均价是1.22万元/㎡。附近的江门房价均价就比它低。佛山虽略高于中山，但经济实力和区位都好过中山不少。

综合来看，中山的库存很大，去化一般，而同样的价格，比中山性价比高的投资标的并不少。

另外，根据中原研究院的数据，截止到2020年年末，肇庆住宅平均去化周期约11.5个月，全市库存量720万㎡。

肇庆的新房均价在7507元/㎡，二手房均价是6964元/㎡。

价值决定价格。肇庆的房价一直是湾区九城中的地板，而它的供应也十分充足。

此外，肇庆的土地资源丰富，今年还会有不少项目入市。

根据市场供需判断，肇庆未来房价大涨的可能性很小。

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建议

总结一下，从自身发展潜力来看，中山、肇庆的GDP处于中下水平，经济实力不行，中山略好于肇庆。

产业方面，中山错失转型机会，制造业还需时间转型。肇庆产业落后，发展更为缓慢。

区位上，中山比肇庆有更多机会，但仍需时间兑现。随着未来交通的打通，中山关键交通沿线存在机会。

市场方面，两个城市的供应量都比较大，但它们的去化一般。同样的价格，周边城市也有很多高性价比的选择。中山、肇庆的竞争力不够。

所以，无论从自身发展潜力，还是从市场表现来看，中山和肇庆都是不建议大家投资的城市。

尤其是肇庆。

大家买房投资时，切记不要看到成交量就被唬住。

毕竟现在一线城市房价高不可攀，生活压力又大，越来越不好混了。所以很多人跑去二三线城市买房，不过是为了自住或是给自己买个后路罢了。

想要资产保值或增值的有钱人都来买一线城市了。

如果你是因为资金不足或是没有房票够不上一线城市，那么也要买一个有潜力的城市或板块，而不是只要是大湾区就随便上车一个单价低的城市。

最后，湾区哪些城市值得入手呢？