万达广场同时进驻郑州华南城、金马凯旋，是为了提升区域商业发展，还是别有用心？

6月18日，上午签约华南城、晚上联姻金马凯旋，万达将在郑州再添两子！

巧合的是，在同一天盒马生鲜河南首店正式亮相郑东高铁站商圈。相比于盒马入郑，两座万达广场来的则有些突然，令人猝不及防！

目前，郑州主城区商业发展已处于存量时期且商场业态同质化严重，区域消费人群的消费水平有限，有部分商业体已碰到“天花板”难以冲破高层级跃迁。

只是在四环外缺乏大型商业综合体的当下，两座万达广场到来是为了填补区域的商业空白？还是某些项目另有所谋？

1

郑州已有四座万达广场

目前，万达在郑州已经布局了四座万达广场和万达中心等五个项目。若再添两个，郑州将有7个万达项目，在中部省会城市中超过武汉、西安、长沙等城市的万达项目布局，可郑州的营商环境与之相比还有一定差距！

与前几个万达项目相比，新入郑的两座万达广场是万达集团旗下第四代产品。不少网友对此提出疑问：这第四代万达是个啥？

官方说辞，第四代万达广场是对实体商业的新探索，通过场景、科技、内容等方面创新将广场打造成旅游中心、文化中心、社交中心和生活中心。

其实，没有那么复杂高大上。这和郑州的一些本土化购物中心并无两样，在满足“吃喝玩乐购逛”一站式消费需求的同时，额外增添一些更具代入感、沉浸式的消费体验而已。

区别于郑州前期的万达项目，两座新万达广场均为轻资产模式，即万达不再出资拿地、建设项目，不再持有万达广场物业，只输出品牌，负责设计、招商、运营管理，并依靠租金、管理费、服务费等获取利润。

打个比方，老王买了辆车，他不会开，请你当司机。你不用掏钱，就能开车，把车开好了，还能赚钱。

近些年，万达的动作一直不断。2016年，万达决定转型，开始去地产化。走轻资产运营模式的第一步就是“大甩卖”，将旗下文旅、部分酒店、百货等项目先后打包出售给融创、富力、苏宁，一系列“瘦身运用”旨在降低负债。

2019年底万达商管将房地产业务完全剥离，摆脱了地产业务对金融杠杆的依赖。从2021年开始，万达全面实施轻资产模式。

可轻资产运营的业态也无非是购物、餐饮、娱乐、文旅、儿童/亲子体验、特色街区等，这些在郑州各商场千篇一律，且当下郑州本土购物中心经过野蛮发展后处于饱和过剩状态，那么两座万达是否还有必要挤进来？

不过，郑州有一区域的商业综合体例外：管城区。在商业发展的道路上，管城区可谓命途多舛！

此前，坊间传闻在郑州管城区将诞生一座万达广场，可后来却在高新区落地，至今管城区都算得上郑州的“商业荒漠”、“商业洼地中的洼地”。

如今万达广场又去了南龙湖、中原区西四环，对管城而言，这无异于在伤口上撒盐。

2

万达“挤进”南龙湖

在6月18日的签约仪式上，将在郑州华南城地铁城郊线华南城站北侧引入第四代万达广场。据了解，总投资逾22亿元，但只有8.2万m²商业体量。

这个位置的确占据着交通、人流优势，紧邻城郊线华南城站，又有绕城高速路、快速路加持，坐拥郑州南大学城，周边小区密布，北连主城区，南接航空港区，可以说占据了“地利、人和”。

不过，在这片区域早已聚集了众多商业项目：锦艺城购物中心（13万方）、华盛奥莱（11万方）、万佳商业广场（8万方）、华详国贸购物中心（5万方）、龙湖商业广场（3万方）、康桥购物中心、永丰星光汇、富田兴和湾幸福里、维也纳南悦里等。

坐拥65万人口、40平方公里的南龙湖，商业发展趋于饱和之态，万达的进入必定会给片区房价升温，可自身发展潜力有多大呢？

另外，在郑州华南城旁边的华盛奥莱、锦艺城等综合体项目分别在2017年、2018年开业，业态运营齐全且相对成熟，后续8万方的万达广场进来，估计没有什么竞争优势！

况且，郑州华南城以专业批发市场、仓储物流等为核心经营业态，商业层面由亲儿子华盛奥莱做支撑，那么外姓万达广场能分到几杯羹呢？

郑州华盛奥莱

以上层面表明，南龙湖不需要万达广场，郑州华南城也没到缺万达广场不可的地步！

那为啥还要大张旗鼓搞签约？因为“情投意合”，你刚好需要，我刚好拥有。

早在2019年，万达集团、华南城的两位一把手曾两次会面，将在7月份问世的国内第一座第四代万达广场——深圳龙岗万达即是两人洽谈的结晶。

深圳华南城

而那时的万达正处在转型的关键时期，若要剥离地产搞轻资产模式，就要找好投资人，建设好场地自己再进入运营，简单说就是“借壳下蛋”。

而华南城作为传统商品交易中心和综合物流集散地，伴随新时代发展也面临升级转型的阵痛期，需要引入新业态。比如此前牵手腾讯、华为等建设智能化、数字化平台体系。

当两者相遇，便擦出火花，一拍即合！

可是，于2012年入郑的华南城，算得上继富士康之后，河南最大的单体招商引资项目之一。

历经近十年，郑州华南城首期开发400万方（总规划1200万方），但运转并不顺利。2012年郑州提出中心城区177家市场外迁至华南城被截胡，内部又有商户维权，对外官司不断，内外夹击，可以说是举步维艰。

目前，郑州华南城1号交易广场这一“庞然大物”，只有一层有80%的入驻率，二层及以上基本为仓库存储或者处于空铺状态！据内部商户透露，这种情况已经存在好几年了，商场方只是为了卖商铺，并未投入实质性的运营管理！

郑州华南城

不止郑州，西安、合肥、南昌等城市华南城项目也十分冷清。有网友表示，曾经万人抢铺，现在连个鬼影都没有！

那么，郑州华南城傍上第四代万达广场背后，则犹如司马昭之心！

3

西四环的万达广场姗姗来迟

在6月18日晚上，万达签约的金马凯旋，与华南城如出一辙。金马凯旋建好场地，万达负责招商运营。

不同的是，金马凯旋提供的是现成的商场，万达只需进行填充，并计划在2022年秋季亮相。

金马凯旋于2010年11月与郑州签约，落地于西四环陇海路，投资规模超百亿级，主营家居、建材等综合批发市场，算得上郑西发展的“一骑绝尘”。

伴随奥体中心的规划落地、建成及投入使用，这片区域逐渐建成永威西郡、汇泉西悦城、滨河花园、祝福红城等庞大社区，另外还分布着小学、中学、大学等多所学校，以及众多工业园区。

在十字快速路加持下，这片区域将汇聚巨大人流。伴随常西湖新区的建设，未来将形成30万人口的虹吸。

然而，遗憾的是这片区域却一直是商业空白地。郑州金马凯旋虽有十余年发展，但一直主打家居、建材，区域内也未有商业综合体出现，周边居民的日常消费需求得不到满足。

而郑州金马凯旋似乎意识到了这一点。现如今，面临郑州沃玛特家居馆、红星美凯龙、居然之家、欧凯龙、宜家等行业激烈竞争压力，金马凯旋开始转型谋生，打造“微度假娱乐中心”，拉万达进场，以补齐商业短板，形成“大而全”的综合商业体！

但明年亮相的金马凯旋万达广场，有些姗姗来迟。

因为区域商业很快到来，盛传多年的12万方的CCD中央大街即将在今年10月1日开业，这是市政府亲手打造的商业项目，未来可能作为代表城市名片的商业街区运营！而明天到来的万达广场将与其“贴身肉搏”。

此外，北面是坐拥郑州北大学城，于2017年开业的朗悦公园茂，有地铁14号线无缝衔接；西面是距离14公里的荥阳吾悦广场将在今年9月开业，两者皆是超十万方的综合体，必定会抢食郑西片区的客流！

那么，对于未来的郑州西四环万达广场将会如何？还需时间验证。