前几天位于市中心的安商房，白马映书台领取第一本预售证，由于有粉丝留言，今天就来聊聊这个大平层的豪宅。

白马映书台：备案名（白马映书台）地处：鼓楼区杨桥中路南侧，白马北路西侧，新西河以北

楼盘规划

项目占地23亩，被路网分割成三个地块，信息如下：

地块一：一栋7层商业楼（1、3楼，楼盘土拍的竞配户型分布在3号楼

地块三：一栋11层住宅楼（5），目前开盘位于该地块

土拍情况

2019年5月9日，首开地产以最高限价7.18亿+配建6300㎡通过摇号方式竞得宗地2019-19号地块，成交楼面价约23014元/平。地块面积：23亩，用地面积：19.58亩，容积率：2.39，地块一：限高24米；地块二：限高60米；地块三：限高36米。

分析：2019年安商房横行的时期，市中心区域推出的纯商地块，与其他市中心地块类似，地块较小，同时不规则还被路网分割。由于地块的区位导致土拍参与度较高，政府做了限价要求，最后首开配建6300㎡社会公共保障房拿下。

由于有配建面积，导致本来较小的纯商地块，现在看上去也不纯粹，不过由于路网分割，每个地块的面积也是小的可怜，加上还要配建商业，总得而言社区成型度很低。虽然楼面价高达23000，但是对比目前的备案价近4w来说，利润空间很大，而且还要求加价。可以说开发商拿下这块地，既不用担心去化，利润还很大。

户型情况

183平米，187平米：四房两厅三卫，一梯一户，三开间朝南，客餐厅南北通透，总的来说布局符合主流设计，在大平层设计大客厅与长阳台，缺点在于次卫是个暗卫。

区位情况

楼盘位于西二环内，杨桥路附近，距离四号线300米，后续出现有较大帮助，距离东街口1公里，附近就是三坊七巷，对日出生活休闲帮助较大，区位总体来说很好。

价格情况

楼盘5号楼备案均价在39169元/平，总价在716W左右。由于楼盘是是大户型小高层设计，公摊在16%，符合预期，得房率尚可。根据目前传出的消息，需要加价。对比周边的楼盘价格看看：

1、福州源：2019年底的新盘，一样大平层设计，备案均价39350，摇号开盘

2、万科九如府：2020年开盘，提前暗开，加价百万茶水费，复式楼备案均价38000

分析：对比周边两个新盘来看，福州源相对性价比更高，在摇号期间正常开盘，地块社区也相对完整。对比万科九如府来看，虽然复式楼备案价38000，但不是纯商，而且要求加价百来万。只能说万科很好地抓住了时间点，在楼市余温期提前暗开，在摇号取消的2020年，领证开盘，逃过了监管。

白马映书台如果按备案价销售，虽然社区较小，但是性价比依然不错，毕竟市中心的大平层是香饽饽，至于是否加价以及加价多少，就要看土豪的意愿了。

配建争议

楼盘拿地的时候由于触发限价，进入竞配建环节，对于这个6300平米的配建，售楼部对外宣称是人才房，也有网络消息说是安置房。

分析：从目前的官方回复，定位社会公共保障房，在前三年，福州的土拍限价同时会竞配建，最后摇号，配建的基本都是公共保障房，当然去年也有竞配建，但是有所变化，比如东二环建发，自持社会租赁住房。

对于去年的竞配建，都是需要开发商自持，用于租赁。但是19年之前的，都是公共保障房，从目前的描述来看，肯定不是安置房，至于人才房应该也不是，目前福州的人才房基本主打限价房。所以大概率也是定位给低收入群体拿来做公租房，至于后续的使用也是给政府统一安排。

楼盘总结

楼盘位于市中心区域，优势在于大平层设计，无安置房，同时户型布局符合主流，劣势在于社区不成型，还有配建商业。对于近4w的单价，总价700多w，客户群也是以土豪购房者为主，由于房源较少，加上未开盘的地块二有配建保障房，该盘的去化相对轻松，目前争议点就在于加价情况。

题外话